L’HDJ dans le contexte locatif

Le secteur du logement connait actuellement une situation tendue, notamment en raison du nombre inférieur d’offres de logements proposées à celles demandées, d’où une hausse continue depuis plus de dix ans du prix des logements dans l’ancien et, par voie de conséquence, des loyers qui augmentent, même si ces dernières années cette hausse a pu être partiellement contenue par un indice évoluant de façon très lente.

Le législateur s’est employé et s’emploie toujours à créer des amortisseurs à ce phénomène dans l’intérêt principal des locataires, étant tout de même rappelé que la plupart des locataires s’acquittent du paiement de leurs loyers, les impayés étant bon an
mal an estimés à environ 5 % du montant total des loyers appelés.

Il n’en reste pas moins que le phénomène des loyers impayés s’inscrit dans un débat passionnel entre propriétaires et locataires.

Le propriétaire est généralement fortement attaché à son bien, signe d’établissement dans la société mais qui représente aussi un investissement synonyme de valeur refuge, de complément de retraite ou de revenus de façon générale.

Générant une situation conflictuelle entre le locataire et le propriétaire, l’impayé de loyer requiert le concours de l’huissier de justice, juriste de terrain et habitué des conflits locatifs, qui peut se révéler être un conseil avisé tant par son expérience que par la palette de ses compétences en la matière, allant du recouvrement amiable à la procédure d’exécution sur le logement, avec pour étape finale l’expulsion.

 

1. LE RÔLE DE L’HUISSIER DE JUSTICE AU STADE DE L’IMPAYÉ DE LOYERS

Qu’il s’agisse du bailleur ou de son locataire, aucun des deux n’a intérêt à laisser prospérer une situation d’impayé de loyers au risque que, si elle perdure, cette situation ne devienne de plus en plus insoluble.

Il est de bon sens de conseiller aux propriétaires un dialogue avec le locataire responsable de l’impayé afin de se tenir au fait de la situation de ce dernier.

Aussi, une difficulté financière passagère pourra trouver sa solution par un accord, écrit de préférence, entre les deux parties pour étaler dans un temps bref les arriérés de loyers.

Si le propriétaire et le locataire sont de bonne foi et de bonne volonté, le problème sera rapidement résolu et chaque partie aura obtenu satisfaction.

Si le locataire demeure muet ou ne respecte pas l’accord conclu avec le bailleur, ce dernier n’aura d’autre solution, après bien évidemment les relances amiables d’usage et une lettre recommandée avec demande d’avis de réception valant mise en demeure, que de se tourner vers l’huissier de justice afin d’obtenir le règlement de la dette locative et éventuellement le départ du locataire mauvais payeur.

L’huissier de justice s’efforcera de conseiller au mieux son client en vue de défendre ses intérêts, selon que le bailleur envisage une action en recouvrement seule ou simultanément avec la mise en place d’une procédure visant à évincer le locataire de son logement.

 

• Le recouvrement de l’impayé

A ce stade, l’huissier de justice peut signifier au locataire une simple sommation de payer visée notamment à l’article 1153 du Code civil.

Cet acte extrajudiciaire constitue un élément de preuve et le point de départ des intérêts moratoires pour l’obtention d’une ordonnance ou d’un jugement de condamnation au paiement.

Si cette sommation demeure sans effet et si les sommes réclamées ne sont toujours pas réglées, on peut suggérer au propriétaire la mise en place de mesures conservatoires qui devront, il faut le préciser, toujours être suivies d’un titre exécutoire permettant de les convertir en mesure d’exécution.

Des conditions de forme comme de fond sont nécessaires pour la mise en place de ces mesures conservatoires.

S’agissant de la forme, les mesures conservatoires sont des actes rédigés par les huissiers de justice qui nécessitent un bail écrit (article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution) ou, à défaut de bail écrit, une autorisation du Juge de l’exécution.

Des conditions de fond complètent ce qui précède, le bailleur devant apporter la preuve que des circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de sa dette locative et que sa créance est fondée en son principe.

Les mesures conservatoires peuvent s’exercer sur les comptes bancaires du locataire, sur ses comptes-titres, voire sur ses biens mobiliers ou immobiliers.

La conversion en mesure définitive des mesures conservatoires se fait au moyen d’un titre exécutoire condamnant au paiement.

Le titre exécutoire peut être obtenu à la suite d’une ordonnance d’injonction de payer non contestée par le débiteur ou d’une assignation devant le Juge compétent, à savoir le Tribunal d’Instance s’il s’agit d’un bail d’habitation ou le Tribunal de Grande Instance s’il s’agit d’un bail commercial ou professionnel.

Pour chacune de ces procédures, l’Huissier de justice peut apporter son savoir-faire mais sans pouvoir représenter son client devant le tribunal compétent.

 

• La signification des actes en vue de la résiliation du bail

Le propriétaire peut avoir pour objectif non seulement le recouvrement de l’impayé, mais aussi le départ forcé du locataire mauvais payeur.

Dans la grande majorité des cas, l’huissier signifiera au débiteur un commandement visant la clause résolutoire du bail opposable au locataire débiteur, clause prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant des baux à usage d’habitation principale ou mixte à usage d’habitation principale et professionnel, et à l’article L.145-41 du Code de commerce pour les baux commerciaux.

Ce commandement est un acte obligatoirement signifié par huissier de justice selon la loi.

Si en matière de commercial, la clause résolutoire peut viser une quelconque obligation du bail non respectée par le locataire, il n’en va pas de même en matière de clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation principale ou d’habitation principale et professionnelle. Dans ce type de bail, trois cas permettent d’utiliser le commandement visant la clause résolutoire : le défaut de paiement du loyer et des charges ou le non-versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs et un troisième cas issu de la loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, à savoir le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En l’absence de réaction du locataire dans le délai de deux mois ou d’un mois (défaut d’assurance) en matière d’habitation et dans le délai d’un mois pour le locataire commercial, une assignation pourra être signifiée au locataire en vue de faire constater au Juge l’acquisition de cette clause résolutoire par non-respect de ses obligations par le locataire.

Une simple constatation sera demandée au Juge qui pourra cependant, comme la loi le lui permet (article 24, loi du 6 juillet 1989), accorder même d’office des délais au locataire.

Mais une assignation classique, dite au fond, sera nécessaire, si en plus des cas visés par la clause résolutoire, d’autres violations de ses obligations par le locataire ont été révélées.

L’assignation en constatation du jeu de la clause résolutoire peut être rédigée par huissier de justice mais elle est obligatoirement signifiée par lui.

Le Juge, s’il fait droit à la demande du bailleur, pourra prononcer une condamnation au paiement des arriérés de loyer et à une indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif du locataire et ainsi prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

A noter que l’on voit souvent des dispositifs précisant que la clause résolutoire ne sera acquise qu’en cas de non-respect par le locataire des délais de paiement qui lui ont été accordés.

Un cas particulier est à noter, celui du bail notarié, le bail notarié constituant lui-même un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé de loyers impayés mais en aucun cas ne permet l’expulsion du locataire, l’expulsion doit toujours faire l’objet d’un débat devant le Juge. Une attention particulière doit être apportée au congé donné au locataire pour défaut de paiement de loyers.

Ce congé, pour motif légitime et sérieux, est prévu par la loi du 6 juillet 1989 mais aussi par le Code de commerce, mais dans les deux cas de figure, il faut noter qu’un seul impayé de loyer ne permettra pas d’obtenir la résiliation du bail, le Juge exigeant un défaut de paiement répété et délibéré des loyers.

 

2. L’HUISSIER DE JUSTICE ET L’EXPULSION

• La signification des actes et formalités préalables à l’expulsion

Une fois la décision de justice obtenue, qu’il s’agisse d’une ordonnance de référé ou d’un jugement assorti ou non de l’exécution provisoire, cette décision devra être signifiée conformément aux règles des articles 502 et suivants et L.411-1 du Code de procédures civiles d’Exécution afin de pouvoir recevoir exécution.

A défaut d’exécution volontaire de la décision de justice par le débiteur, un commandement de quitter les lieux pourrait lui être signifié (article L.412-1 du CPCE), commandement qui fera l’objet d’une information obligatoire au représentant de l’Etat dans le département dans le cas d’un local à usage d’habitation principale ou professionnel et habitation principale.

L’huissier de justice, bien entendu, se charge de la signification du commandement, formalité obligatoire soumise à un formalisme précis, c’est dans cet acte que l’huissier de justice va indiquer le délai donné au débiteur locataire pour quitter les lieux et la date à partir de laquelle l’expulsion pourra être réalisée.

En matière de baux d’habitation, la loi prévoit un délai de deux mois pour quitter les lieux (sauf réduction en cas d’entrée dans les lieux par voie de fait) et le respect de la trêve hivernale, alors qu’en matière de local commercial aucun délai, si ce n’est un délai raisonnable, n’est prévu par la loi pour faire commandement au locataire commercial de quitter les lieux (il n’y a pas non plus d’obligation d’informer le représentant de l’Etat dans le département).

Si à l’issue des délais donnés et figurant obligatoirement dans le commandement de quitter les lieux, le locataire reste sur place, l’huissier de justice, après une tentative infructueuse, pourra requérir le concours de la force publique afin d’être assisté dans l’expulsion qu’il s’agisse d’un local d’habitation principale ou mixte professionnel et habitation principale ou même de local commercial.

Parallèlement à cette procédure d’éviction du locataire des lieux loués, une procédure de recouvrement pourra bien sûr être poursuivie sur les biens mobiliers ou immobiliers du locataire.

Le Préfet représentant de l’Etat dans le département a un délai de deux mois pour accorder son concours.

A l’issue de ce délai, soit il accorde le concours de la force publique, soit son refus est explicite, soit son refus est implicite en raison du silence gardé par lui pendant ces deux mois.

 

• L’expulsion et ses suites

A l’issue du commandement signifié au locataire, celui-ci pourra prendre contact avec l’huissier de justice et remettre volontairement les clés à cet officier ministériel qui clôturera la procédure par un procès-verbal d’expulsion sur remise volontaire des clés par l’occupant.

A défaut, la même procédure peut être suivie si l’huissier de justice vient à apprendre que le locataire a quitté les lieux « à la cloche de bois », la loi lui permet, accompagné de deux témoins, d’entrer dans les lieux si le concours de la force publique ne lui a pas encore été accordé.

L’expulsion peut être réalisée de façon forcée avec le concours de la force publique à l’issue de ces deux mois, une saisine du Juge de l’exécution pourra être faite si du mobilier reste dans les lieux et n’est pas repris par le locataire dans le délai d’un mois à partir de l’expulsion. L’huissier de justice n’omettra pas non plus de dénoncer le PV d’expulsion aux services fiscaux des contributions (article 1997 et 1999 du CGI) étant rappelé que cette formalité peut être assurée par le propriétaire lui-même.

Si le concours à la force publique n’est pas accordé à l’huissier de justice par le Préfet du département, le bailleur a la possibilité de mettre en cause la responsabilité de l’Etat afin d’être indemnisé par ce dernier en raison de l’occupation continue des lieux par l’occupant.

L’Huissier de Justice pourra ici intervenir pour rédiger la demande en indemnisation auprès des services de la Préfecture.

Source :  http://www.chdp.asso.fr  « Revue de l’Habitat – Janvier/Février 2014 – n° 595 – Page 13 et 14 »